Gewerbeimmobilien

Von Collaboration Capital · Aktualisiert am 22. Oktober 2026

Die eigene Betriebsimmobilie direkt, über eine SCI oder per Immobilienleasing erwerben?

Wer Eigentümer seiner Geschäftsräume wird, verwandelt eine Miete in Vermögensaufbau – doch die gewählte Struktur bestimmt die Besteuerung, die spätere Nachfolge und die Kreditfähigkeit des Unternehmens. Drei Modelle kommen am häufigsten vor.

Erwerb durch die Betriebsgesellschaft

Die Immobilie wird direkt in der Bilanz des Unternehmens aktiviert. Das ist einfach, doch die Immobilie ist dann an das Schicksal des Geschäftsbetriebs gebunden: Bei einem Verkauf muss der Käufer auch die Immobilie übernehmen, was den Preis erhöht.

Erwerb durch eine SCI

Eine société civile immobilière (SCI, französische Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts) erwirbt die Immobilie und vermietet sie an die Betriebsgesellschaft. Die gezahlten Mieten bedienen das Darlehen der SCI. Dieses Modell trennt Immobilienvermögen und Betriebsmittel und erleichtert eine schrittweise Nachfolge im Familienunternehmen. Bei komplexeren Transaktionen kann eine Holding oder eine eigens gegründete Zweckgesellschaft (SPV) den Vermögenswert halten.

Immobilienleasing

Der Finanzierungspartner bleibt während der Vertragslaufzeit Eigentümer, und das Unternehmen übt am Laufzeitende eine Kaufoption aus. Diese Struktur ist bei Industrie- und Logistikgebäuden verbreitet. Unsere Seite zu Leasing und Investitionsfinanzierung stellt die Funktionsweise vor.

Worauf achten Finanzierungspartner bei einem gewerblichen Immobilienprojekt?

Über den Wert der Immobilie hinaus prüft der Kreditgeber, ob die Transaktion langfristig trägt:

• Die Fähigkeit des Geschäftsbetriebs, die Miete zu zahlen, mit der das Darlehen bedient wird, gemessen anhand der Abschlüsse und der wichtigsten Bankkennzahlen;
• Die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie: Eine leicht wieder vermietbare oder verkäufliche Fläche überzeugt mehr als ein sehr spezifisches Gebäude;
• Der technische und regulatorische Zustand der Immobilie: Gutachten, Konformität, gegebenenfalls anstehende Arbeiten;
• Die angebotenen Sicherheiten: Grundpfandrecht, Bürgschaft, Verpfändung der SCI-Anteile.

Wir bereiten den Antrag gemeinsam mit Ihnen vor, sprechen mehrere Institute an und verhandeln Laufzeit, Sicherheiten und Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung. Für ein erstes Gespräch nutzen Sie unser Kontaktformular.

Häufig gestellte Fragen

Kann eine neu gegründete SCI einen Kredit aufnehmen?

Ja. Mangels eigener Historie analysiert der Finanzierungspartner dann die Solidität der mietenden Gesellschaft und den zwischen beiden Gesellschaften geschlossenen Mietvertrag. Entscheidend ist, dass die vorgesehene Miete und die Kreditraten zueinander passen.

Können Ausbauarbeiten zusammen mit dem Kauf finanziert werden?

Das ist möglich, wenn die Arbeiten zum Zeitpunkt des Antrags durch Kostenvoranschläge beziffert sind. Die Finanzierung kann dann Erwerb und Ausbau in einem gemeinsamen Plan abdecken, wobei die Mittel nach Vorlage der Rechnungen ausgezahlt werden.

Was geschieht mit der Immobilie, wenn das Unternehmen verkauft wird?

Mit einer SCI kann der Unternehmer den Geschäftsbetrieb veräußern, die Immobilie aber behalten und die Mieten des Übernehmers vereinnahmen. Diese Option sollte im Vorfeld des Unternehmensverkaufs vorbereitet werden, da sie sich auf die Unternehmensbewertung auswirkt.