Par Collaboration Capital · Mis à jour le 22 octobre 2026

Les montages possibles pour financer un hôtel

Un hôtel combine un actif immobilier lourd et une exploitation à part entière. Le financement se construit donc souvent en deux étages : les murs, détenus par une société immobilière, et le fonds de commerce, exploité par une société dédiée qui verse un loyer. Ce schéma permet d’adapter la durée de chaque crédit à la nature de l’actif. Les hôtels sous enseigne, en franchise ou en mandat de gestion, ajoutent un contrat de réseau qui influence le montage et les exigences de rénovation.

Ce que l’on finance

• L’acquisition des murs, du fonds ou des deux ensemble.
• La rénovation des chambres, des parties communes et des sanitaires.
• La mise aux normes de sécurité incendie et d’accessibilité.
• Les équipements : literie, système de gestion hôtelière, cuisine, espace bien-être.

Le mobilier et les équipements techniques peuvent passer par le crédit-bail, et le montage murs-fonds par une société de projet ou une holding de reprise.

Les indicateurs que regardent les financeurs

Le banquier analyse le taux d’occupation, le prix moyen par chambre et le revenu par chambre disponible, ainsi que leur évolution sur plusieurs saisons. Il examine la répartition entre clientèle d’affaires et de loisirs, la dépendance aux agences de réservation en ligne, le classement de l’établissement et l’état du bâti. Un programme de rénovation crédible, avec un retour attendu sur le prix moyen, est souvent la clé du dossier.

Le dossier à préparer

• Les comptes et les indicateurs d’exploitation mensuels.
• Les rapports des commissions de sécurité et l’arrêté de classement.
• Le contrat d’enseigne, le cas échéant, avec ses exigences de rénovation.
• Le programme de travaux chiffré par devis et son planning.

Pour les opérations d’envergure, la combinaison de dette senior et de mezzanine permet de financer la part que la banque seule ne peut pas porter. Notre page sur la méthode de valorisation aide à distinguer valeur des murs et valeur du fonds, et les références clients illustrent notre accompagnement.

Questions fréquentes

Faut-il acheter les murs et le fonds ensemble ?

Non, les deux sont dissociables. Un investisseur peut acquérir les murs et les louer à un exploitant, ou un hôtelier peut reprendre le fonds seul avec un bail adapté.

Une rénovation lourde peut-elle être financée pendant la fermeture ?

Oui, mais le plan de trésorerie doit couvrir la période sans recettes. Un différé de remboursement est souvent négocié.

Le passage sous enseigne aide-t-il à obtenir un prêt ?

Il peut rassurer sur la commercialisation, mais il entraîne des redevances et des standards à respecter. Le financeur analysera le gain net attendu.

Les agences de réservation en ligne posent-elles problème ?

Une forte dépendance réduit la marge en raison des commissions. Les financeurs apprécient une part de réservations directes en progression.

Sources

• Tableaux de synthèse des montages juridiques d’une reprise d’entreprise (Bpifrance Création)